Склады и офисы: основные тренды на рынке коммерческой недвижимости.

По оценкам аналитиков инвестиции в недвижимость по итогам 2019 года могут вырасти на 9 процентов. Рост продолжится и в следующем году, но более умеренными темпами, прогнозируют эксперты.

Объем инвестиций в недвижимость в России увеличится на 9% в 2019 году и достигнет 260-280 миллиардов рублей. Такую предварительную оценку дают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. По мнению старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, рост может продолжиться и в следующем году, его темпы составят 6-10 процентов.

Увеличению инвестиций способствовала стабильная макроэкономическая ситуация в стране и снижение ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 6,5%. Регулятор также скорректировал свои прогнозы по оттоку капитала в этом году до 37 миллиардов долларов, что значительно ниже уровня, который был зафиксирован в прошлом году. Показатель инфляции ожидается по итогам года на уровне 3,2-3,7%, что ниже 4-процентного целевого показателя, установленного Банком России.

Как отмечают аналитики Knifht Frank, рост вложений в недвижимость во многом связан с ожидаемым увеличением объемов инвестиций в регионах России с 67 млрд рублей в 2018 году до 90 млрд рублей в 2019 году. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков полагает, что следующий год станет годом поиска интересных проектов.

Если проанализировать структуру инвестиций, то основную долю занимают торговая и офисная недвижимость (27 и 24 процента соответственно), и площадки под девелопмент (18%). В этом году больше всего сделок было зафиксировано именно в девелопменте. “Сейчас рынок уже сформирован, он в руках профессиональных игроков, у которых хорошие отношения с банками”, – отмечает Алексей Новиков, и добавляет, что высок спрос на с доходностью 30-40%

Офисы нарасхват

По данным “Авито Недвижимость”, средняя цена продажи офисной недвижимости в России составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, за год рост составил 24%. В Москве этот показатель выше более чем в три раза – 202,8 тысячи рублей за квадратный метр, в Северной столице офисы в среднем стоят 105,2 тысячи за квадратный метр. В Крыму они дороже, чем в Подмосковье – 79,2 против 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в регионах, как отметили аналитики Knight Frank, почти нет современных офисов.

До 2022 года спрос на офисную недвижимость в Москве будет превышать предложение, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Внутри Садового кольца и в наиболее и наиболее популярных локациях города практически не осталось интересных проектов, что ведет к удорожанию площадей. “Найти свободное помещение все сложнее. Доля вакантных площадей в классах А и В сократилась в 2019 году с 12,4% до 9,3%. Поэтому все чаще практикуются предварительные договоры аренды”, – отмечает Константин Лосюков. Он отмечает, что в 2020 году доля свободных площадей также будет снижаться, а ставки аренды продолжа расти в зоне от Садового кольца до ТТК.

Но ситуация может резко измениться в среднесрочной перспективе. По оценкам Knight Frank, в 2022 году в столице планируется ввести около 1,2 миллиона квадратных метров новых площадей, из которых 90% придется на самый престижный класс А. Если практика предварительных сделок аренды и покупки так и не закрепится, то через два года рынок ждет резкое, практически шоковое, увеличение доли свободных офисов в этом сегменте, предупреждают аналитики.

Склады открывают онлайн

Спрос на складские помещения сегодня находится на максимальном уровне за последние семь лет. Доля вакантных площадей достигла минимального значения с 2013 года – 2,5%, приводится в отчете Knight Frank. И если в московском регионе объем сделок снижается, в регионах он вырос за год в два раза – с 450 тысяч квадратных метров в 2018 году до 900 тысяч квадратных метров в 2019-м.

В основном, складами больше всего интересуются компании розничной торговли. Именно на них приходится 32% всех заключенных сделок по аренде/покупке площадей. В Московском регионе в лидерах “ВкусВилл”, в регионах – “Лента”. Драйвером спроса на складские помещения становится и онлайн-торговля. Так, среди крупнейших сделок в этом году по аренде складов были договора заключенные Ozon.ru в Казани и Ростове-на-Дону.

По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, арендные ставки не поменялись и сейчас составляют в среднем 3,5 тысячи рублей за квадратный метр. Он полагает, что постепенно цены будут расти, что связано с вводом новых объектов. В Московском регионе спрос моментально реализуется по формуле: “нет готовой площади – тебе ее построят”. Доля складов, построенных под заказ, составляет 56%.

Ритейл трансформируется

В сегменте торговой недвижимости зафиксирован рост в 3%, но часть аналитиков говорит о закате эпохи торговых центров. “Речь идет не о закате, а о трансформации, – уверена директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Мы наблюдаем новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель поведения потребителя”.

В последнее время фокус смещается на регионы. Причем сетевые ритейлеры присматриваются не только к мегаполисам-миллионникам, но и к городам, где проживает менее 200 тысяч населения. По данным Knight Frank, показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 квадратных метров на тысячу жителей (прирост за год составил 2,2%). По этому показателю столица на пятом месте среди российских городов после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

Стоит отметить, что интерес иностранных инвесторов к торговой недвижимости крайне низкий. Они, как правило, открывают две-три точки в Москве и крупных городах. По предварительным итогам 2019 года, на российский рынок вышло 22 новых бренда – это рекордно низкий показатель последних лет. Для сравнения, в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов. О закрытии заявлено пятью ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo).

Очень популярным форматом являются аутлеты и магазины-дисконты. Эксперты объясняют это тем, что потребители стали более рациональны. Другим трендом торговой недвижимости являются фудхоллы, они, по оценкам JLL в ближайшие два-три года начнут активно открываться.

Евгения Хакбердиева объясняет это тем, что сейчас рынок ТЦ – это рынок впечатлений. Несмотря на то, что сегодня многое можно купить в онлайн магазинах, в offlinе-retail идут за эмоциями. Например, сейчас, когда хочется ощутить приближение новогодних праздников, можно зайти в любой торговый центр и окунуться в атмосферу рождественской сказки. А еда и развлечения занимают в современных ТЦ доминирующее положение.

Поглощение на рынке столичных офисов остается высоким даже без сделок с госкомпаниями – Knight Frank

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали спрос на офисы в столице по итогам I квартала 2019 года и выяснили, что объем поглощения офисных площадей сохранился на уровне аналогичного периода 2018 года – порядка 180 тыс. кв. м, говорится в пресс-релизе компании.

Доля сделок по новой аренде в общем объеме договоров по итогам I квартала 2019 года составила 68%, что соответствует аналогичному соотношению за I квартал прошлого года – 66%.

В отличие от последних 2-3 лет, когда компании с госучастием были среди основных арендаторов офисных площадей, в I квартале 2019 года на их долю пришлось менее 1% от всего объема сделок. Лидерами стали компании из финансового и банковского секторов с долей в 26% в общем объеме договоров по итогам I квартала. На показатель повлияла крупнейшая сделка по итогам Iквартала 2019 года – аренда «Росбанком» 15,5 тыс. кв. м в БЦ «ОКО II». По-прежнему на рынке наблюдается активность компаний из сектора технологий/медиа/телекоммуникаций, чья доля составила 21%.

Районом, который пользуется наибольшим спросом среди арендаторов, осталась территория вблизи Третьего транспортного кольца – по итогам I квартала 2019 года здесь заключили почти 50% всех сделок новой аренды.

По сравнению с аналогичным периодом 2018 года, в I квартале незначительно вырос спрос на офисные блоки площадью более 5 000 кв. м. Так, если годом ранее доля сделок по аренде офисных блоков такой площади составляла 11%, то сейчас показатель вырос до 13%. Данные цифры частично подтверждают отмечаемую аналитиками Knight Frank тенденцию консолидации многими крупными компаниями своих офисных площадей. Спрос на офисные блоки площадью менее 1 000 кв. м (49% от всего объема сделок) и площадью от 1 000 до 5 000 кв. м (39% от всего объема сделок) в целом не изменился по сравнению с I кварталом 2018 года, что также говорит о стабильности рынка. В I квартале 2019 года зафиксировано снижение среднего размера сделки на 23% по сравнению с I кварталом 2018 года, что составляет 1 945 кв. м.

Ключевые сделки на рынке офисных площадей находились в пределах 3-5 тыс. кв. м, среди которых стоит отметить аренду коворкингом SOK3,4 тыс. кв. м в башне «Федерация».

Как отметил Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, в I квартале 2019 года был стабильно высокий спрос на офисы, как и в 2018 году.

«Невысокие темпы нового строительства даже на фоне роста ставок положительно сказываются на объеме чистого поглощения. Мы прогнозируем, что в 2019 году он останется на уровне прошлого года – порядка 600-650 тыс. кв. м. Как и по итогам I квартала, до конца года основными драйверами спроса останутся компании, представляющие сектор банковских и финансовых услуг, а также сектор технологий/медиа/телекоммуникаций. Ожидаем по сравнению с I кварталом рост доли компаний из государственного сектора», – рассказал Константин Лосюков.
Источник: https://www.irn.ru

«Период стагнации»: аналитики рассказали о ценах на жилье по всей России.

Цены на жилье в 2018 году росли практически во всех крупных городах России. Однако спрогнозировать ситуацию на локальных рынках недвижимости в 2019 году пока сложно.

Аналитики региональных агентств недвижимости и компаний, входящих в Российскую гильдию риэлторов (РГР), подготовили отчет (.ppt) о ценах и тенденциях на локальных рынках.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c35a65c9a7947f87af3f073

Загородная недвижимость подорожала по всей России в 2018 году.

В среднем по стране рост цен на загородное жилье составил 1,7%

За последний год загородная недвижимость подорожала в 55 из 78 городов России. Сильнее всего цены выросли в Махачкале (+7,2%), Иркутске (+7,1%), Туле (+6,9%) и Мурманске (+6,9%). К такому выводу пришли аналитики онлайн-сервиса объявлений Domofond.ru, которые сравнили стоимость загородной недвижимости в крупных российских городах с декабря 2017-го по декабрь 2018 года. В среднем по стране рост цен на загородное жилье составил 1,7%.

Первое место в рейтинге заняли подмосковные Химки. Несмотря на то что за последний год загородные дома здесь подешевели в среднем на 11,2%, стоимость квадратного метра в этом городе самая высокая в стране — 77,4 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте — Сочи, где «квадрат» оценивается в среднем в 75,5 тыс. руб. Третье место еще у одного подмосковного города — Балашихи, где с декабря 2017 года квадратный метр подешевел на 5,6%, до 64,7 тыс. руб. В пятерку лидеров также вошли Севастополь (59,1 тыс. руб. за 1 кв. м) и Подольск (54 тыс. руб. за 1 кв. м).

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c4831e89a794767c5a8bb09

От счётчиков до аэраторов. 10 способов уменьшить расходы на «коммуналку»

Источник фотографии

От каких лишних услуг можно отказаться прямо сейчас?

Стоимость оплаты коммунальных услуг постоянно растёт. Но есть несколько способов существенно сократить расходы на свет, тепло и воду. О том, как это сделать, «АиФ» рассказала исполнительный директор «ЖКХ-Контроль» Светлана Разворотнева.

Откажитесь от радиоточки

Если вы не слушаете радио, откажитесь от ежемесячной абонентской платы за радиоточку. Тем более что в том году плата за неё повысилась во всех регионах. Например, в Санкт-Петербурге за неё приходится отдавать 72.33 руб. в месяц. В пересчёте за год можете сэкономить около 1000 руб.

Это же относится и к коллективной антенне, если у вас стоит спутниковое или кабельное ТВ. Так, в зависимости от региона сэкономить на ней можно от 400 до 1500 руб. в год.

Поставьте счётчики

В первую очередь установите счётчики на воду. Если у вас их нет, то вы платите по нормативам, определённым вашим регионом. В части субъектов РФ эти нормативы ниже, чем потребляют люди, но в большинстве — выше. К тому же те, кто ещё не установил счётчики, платят по повышающему коэффициенту — в 1,5 раза выше, чем требует норматив.

Заряжайте телефон ночью

Новые счётчики учитывают свет в трёх временных промежутках: самая дорогая зона Т1 — с 7.00 до 10.00 и с 17.00 до 21.00, чуть дешевле будет тариф Т2 — с 10.00 до 17.00 и с 21.00 до 23.00 и самая дешёвая Т3 — с 23.00 до 7.00. Плата за пользование светом Т1 почти в 3 раза выше, чем за Т3. Поэтому стирать, включать посудомоечную машину и заряжать гаджеты лучше в ночное время.

Стирайте в холоде

Большой расход воды и света забирает стирка. Поэтому лучше включать машинку при полной загрузке и стирать при низких температурах. Оптимально использовать температуру 40-50°C, а количество оборотов снизить до 600-800.

Удаляйте накипь

Чистить нагревательные элементы чайника, «стиралки», посудомоечной машины и прочей техники лучше раз в неделю. Дело в том, что накипь сокращает теплопроводность, что заставляет приборы расходовать в разы больше энергии.

Проверьте холодильник

А именно резинки на дверцах и лёд в морозилке. Если резинки держатся неплотно, холодильник работает не на полную мощность. Чаще размораживайте технику, наледь снижает эффект от её работы.

Пользуйтесь правильной посудой

Чем быстрее будет нагреваться посуда, тем меньше затратится энергии. Поэтому перейдите на керамическую, стеклянную и медную утварь вместо стальной и чугунной. Размер кастрюли выбирайте чётко под размер порции, которую хотите приготовить или разогреть. Чем больше предмет, тем сильнее он расходует энергию.

Попробуйте аэраторы

Это специальные насадки на смесители, которые не льют потоком воду, а разбрызгивают её. Это позволит сократить расход воды в 2-3 раза. Ведь при умывании, чистке зубов, мытье рук ежедневно мы теряем около 10-12 л, а с таким смесителем — 5-6 л.

Перейдите на технику А-класса

Давно доказано, что техника последнего поколения расходует гораздо меньше энергии, чем её прототипы B, C, D и пр. классов. Как правило, класс техники указан на этикетке. Чем ближе к А, тем техника энергоэффективней. Правда, стоить она может в разы дороже обычной, но и служит гораздо дольше — более 15 лет, к тому же точно окупит затраты через уменьшение расходов на электроэнергию.

Установите датчики движения

Ими можно оборудовать не только комнаты, кухню и ванную, но и балконы, кладовки, коридоры, подъезд. Датчики сокращают на 20-30% среднюю оплату за свет.

[ad_2]

Источник

Власти проведут на гражданах новый налоговый эксперимент: кого он коснется

[ad_1]

Источник фотографии

Правительство и Госдума завершили работу над законопроектом о налогообложении самозанятых граждан. Вывести из тени фрилансеров и ввести для них фискальный режим власти мечтали не один год, но все никак не могли определиться – как именно. Подготовленным законопроектом предполагается ставка «налога на профессиональный доход» на уровне 4%, заявил глава думского комитета по бюджету Андрей Макаров.

Фискальный сбор введут с 1 января 2019 года, но сначала в виде эксперимента в четырех развитых регионах: Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области. Разработчики налогового режима для самозанятых не сомневаются, что «репетиция» пойдет успешно и система вскоре распространится на всю страну.

Любопытно, что еще пару дней назад замминистра финансов Илья Трунин, а до этого и вице-премьер Татьяна Голикова описывали другую схему налогообложения для фрилансеров: 3-4% с выручки предлагалось брать с тех, кто оказывает услуги физическим лицам и 6% с тех, чьи клиенты – юрлица. Сейчас Макаров, которому предстоит рассматривать законопроект в Госдуме, и Михаил Мишустин – глава ФНС, говорят о ставке в 4%. К тому же власти определились с тем, кого, собственно, считать самозанятыми. По словам Мишустина, ими будут считаться граждане, у которых нет работодателя, которые создают реализуемые продукты или услуги самостоятельно, без посредников и имеют оборот не более 2,4 млн рублей в год. Опять же совсем недавно говорилось, что верхняя планка доходов попадающих в категорию самозанятых составит около 10 млн рублей в год.

Эксперимент в четырех регионах продлится десять лет, при этом для «пилотных» субъектов РФ система будет обязательной, но к ней смогут подключаться все желающие. Налог будет поступать не в федеральный бюджет, а поровну в региональные и муниципальные бюджеты (по месту прописки самозанятого). Оттуда часть налога будет идти в Фонд обязательного медицинского страхования. Отчисления в пенсионный фонд для самозанятых сделают необязательными, пообещал Мишустин. «Платить пенсионные взносы или нет – это выбор каждого гражданина: если он хочет социальную пенсию на пять лет позже, он может вообще не платить в ПФР, как многие сейчас и делают», – отметил глава ФНС.

Рассчитаться с государством можно будет с помощью мобильного приложения. При установке его на смартфон нужно будет зарегистрироваться в налоговой службе, но никакую отчетность и декларации туда предоставлять не требуется.

По разным оценкам, в неформальном секторе экономики России заняты от 13 до 22 млн человек. Это репетиторы, няни, домработницы, фотографы, косметологи, таксисты-бомбилы, разнорабочие и многие другие. Раньше все они не платили государству налоги со своего дохода, как перечисляют НДФЛ официально устроенные работники или как индивидуальные предприниматели и малый бизнес платят налоги по УСН (упрощенная система налогообложения), но ничего и не требовали от государства взамен. Они понимали, что у них теряется трудовой стаж и в будущем могут возникнуть проблемы с пенсией, но шли на это. Тем не менее, властям казалось несправедливым, что самозанятые пользуются бесплатной медициной и услугами социального страхования, но не отчисляют в соответствующие фонды часть своего дохода.

Социологи и эксперты феномен обширного распространения самозанятых на территории России объясняют просто: людям нужны деньги, в домработницы и таксисты они идут не от хорошей жизни, а вопрос официального трудоустройства и честных отношений с государством для них стоит далеко не на первом месте.

В 2017 году заметно снизилась доля граждан, выбирающих работу исключительно с официальным оформлением: с 67,7% годом ранее до 52,4%. Соответственно, произошел рост на 10% доли работников, для которых статус занятости не имеет значения: 36,8% россиян главным критерием при поиске работы называют такой – «чтобы платили деньги». Таковы данные соцопроса, проведенного РАНХиГС.

«Властям никак не удается стимулировать работающих граждан выйти из «тени», – говорит директор Центра социально-политического мониторинга Института общественных наук РАНХиГС Андрей Покида. По его словам, виной тому – нестабильная экономическая ситуация в стране.

В свою очередь, доктор экономических наук из НИУ ВШЭ Сергей Смирнов уверен, что самозанятых, как раньше так и сейчас, невозможно заставить платить налоги. «Все устроено на честном слове. Фрилансеры могут откреститься и сказать, что оказывали услуги по знакомству, бесплатно. Отследить их можно только если перевести все расчеты в стране в безналичную форму, но такие радикальные методы ведут к росту социальной напряженности», – отмечает собеседник «МК».

[ad_2]

Источник

Ждать ли ипотечного кризиса и как он отразится на стоимости недвижимости? (часть 2)

[ad_1]

Источник фотографии

В течение последнего года россияне набрали рекордное количество ипотечных кредитов. Этому способствовало довольно существенное снижение ставок по кредитам, государственные программы, направленные на поддержку семей с детьми и снижение ставки Центробанка.

Сегодня ипотеку называют чуть ли не главным фактором, который позволяет рынку недвижимости не сдавать позиции, несмотря на неприятные для застройщиков новшества в законодательстве (отмена долевого строительства).

О возможном ипотечном кризисе громко заговорили совсем недавно. Сделала это Российская гильдия риэлторов. Аналитики гильдии предполагают, что если ипотечные ставки будут снижаться и дальше, как это прогнозируют и обещают чиновники, а доходы страны при этом расти не будут, то следствием станет кризис – аналог ипотечного кризиса в США в 2008 году.

Однако, на такое предположение очень быстро нашли возражения другие эксперты – из аналитического центра ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Представители ведомства уверяют, что ипотечного кризиса россиянам ожидать не стоит, нет никаких к этому предпосылок.

Главный критерий, на который упирают представители ДОМ.РФ – это соотношение темпов выдачи ипотеки и роста «ипотечного портфеля». Первый показатель равен 40 процентам, второй – 20. Большой плюс в том, что в России у ипотечников нет больших долгов. Общий процент по платежам за ипотеку составляет всего около шести процентов во внутреннем валовом продукте. Тогда как в США накануне кризиса в 2008 году эта цифра была равна практически 50 процентам. Доля просроченных платежей также невелика, по сравнению с прошлым годом она даже уменьшилась с 2,5 процентов до двух.

Кроме этого, в России повторения американского кризиса не может быть ещё и потому, что у нас в стране кредиты с первоначальным взносом меньше 20 процентов не могут быть обеспечены ценными бумагами, это запрещено законом. И всё же, что помешает русскому ипотечному кризису случиться, ведь он может «пойти» и другим путём, отличным от американского.

Действительно, если посмотреть на предпосылки, которые привели американцев к ипотечному кризису, вроде бы получается достаточно радужная картина для России, у нас цифры хорошие. Но, статистика в России, скажем мягко, понятие довольно расплывчатое, и по каким-то причинам официальные статистические данные часто не совпадают с реальной жизнью.

Итак, рассмотрим те факторы, которые привели Америку к кризису десять лет назад. Накануне кризиса, в течение пяти лет в США ежегодно примерно на 8 процентов росли цены на жильё, По факту рост цен на недвижимость был выше инфляции.

Наши статисты уверяют, что в России иначе. У нас, говорят они, цены на недвижимость не растут с 2013 года. Вернее растут, конечно, но инфляция выше, чем рост цен на жильё. Тут смотря с чем сравнивать, как говорится. По официальным данным в России инфляция из года в год составляет не более 4 процентов. Но если сравнить цены на те же продукты в магазинах, то каждому станет ясно, где статистика, а где реальность.

Опять же аналитики ДОМ.РФ указывают нам на долю ипотеки в валовом продукте страны. В США накануне кризиса он составлял больше 65 процентов, в России всего 6. Возможно, для чиновников этот показатель понятен, но для большинства рядовых россиян вообще непонятно что такое валовый продукт, и как может какая-то доля повлиять на то будет кризис или нет. Не будем вдаваться в дебри экономики, Допустим, что это действительно позитивный момент.

Ипотеку в США наши аналитики называют высокорисковой, так как большой процент займов в Америке получали люди с плохой кредитной историей, причём многие могли взять ипотечный займ с первоначальным взносом всего в 3 процента. У нас, говорят вышеозначенные эксперты, ситуация иная. Наши банки выдают ипотеку только людям с хорошей кредитной историей, с подтверждением официального дохода, и первоначальный взнос у нас немаленький. Что касается взноса, действительно, он немал, 10-20% от стоимости квартиры – сумма для многих неподъёмная. А вот что касается проверки доходов граждан, то всем известно (конечно, из неофициальных источников), что много-много справок о доходах для банков делают, кто как может. Кто-то просит работодателя завысить сумму зарплаты, кто-то обращается в организации к родственникам и друзьям с просьбой «трудоустроить» и дать справки. Благо, данные справок как следует не проверяют, потому, как все знают, дай доступ к базе Пенсионного фонда, например, и сразу граждан, которые могут позволить себе взять ипотеку, станет в разы меньше. А это, при нынешней государственной политике, никому не нужно.

Про обеспечение кредитов ценными бумагами мы уже сказали. Как вы понимаете, в США оно было, у нас это запрещено законом.

Плюс, в США многие заёмщики платили ипотеку с переменной процентной ставкой. То есть, например, первый год вы платите по одной ставке, более низкой, а затем, эта ставка растёт и платежи становятся выше. У нас в России такого нет, ставка всегда фиксированная, платежи обычно равные. Может ли этот фактор выступать гарантом стабильности? Скорее он говорит о том, что в Америке банки создавали условия для удобства заёмщиков, в расчёте на то, что со временем люди богатеют, их повышают в должности и зарплата у них становится больше. У нас в стране, конечно, с этим гораздо сложнее. Одним словом, доводы аналитиков ДОМ.РФ можно назвать не очень убедительными. И не лишним будет вспомнить об основной причине ипотечного кризиса в США: к 2008 году в Америке цены на жильё перестали расти, а ипотечные ставки выросли. То есть квартиры, взятые в ипотеку стали стоить гораздо дешевле, чем составлял долг по ипотеке. А рефинансирование этих кредитов стало невозможным. И где гарантии, что такая ситуация не может повториться в России? Конечно, утешением может послужить тот факт, что ипотечные ставки не повышаются, несмотря на санкции и колебания курса рубля к доллару. Однако, и снижаться они перестали. Что будет с ними дальше, можно только предполагать.

[ad_2]

Источник

Екатеринбург. Пайщики «Бухты Квинс» штурмуют Генпрокуратуру

[ad_1]

Источник фотографии

Надзорное ведомство зарегистрировало около 30 заявлений. Пострадавшие пожаловались на то, что объект не достроен, хотя ранее его принял региональный Минстрой.

Обманутые пайщики ЖК «Бухта Квинс» подали заявления в Управление Генеральной прокуратуры РФ в Уральском федеральном округе. Как рассказала 66.RU председатель ПЖСК «Бухта Квинс» Зиля Булатова, всего пришли около 30 человек, их заявления приняли и зарегистрировали.

Зиля Булатова, председатель ПЖСК «Бухта Квинс»:

— Заявления на тему того, что уголовное дело Новикова (шансонье Александр Новиков, — прим. 66.RU) застопорилось на стадии областной прокуратуры. И судя по документам, которые опубликованы в СМИ, минстрой принял наш объект. В то время как там вообще жить невозможно, абсолютно точно. И это даже не назвать недоделками, а просто объект не готов. И почему минстрой принимает такие объекты, нам, правда, непонятно. Если они нам начнут навязывать вот в этом виде дом наш, я не знаю, что делать. Будем думать, куда еще бежать и кому жаловаться.

Булатова уточнила, что заявление в Генпрокуратуру написал каждый из пришедших дольщиков. Она не исключила, что заявителей будет больше, поскольку всего пострадали более 60 человек.

Напомним, Александр Новиков является фигурантом уголовного дела о мошенничестве со средствами ПЖСК «Бухта Квинс». По версии следствия, артист, его подчиненная Лариса Ассонова и экс-чиновник Михаил Шилиманов с 2010 по 2012 год, действуя по предварительному сговору, совершили хищение денежных средств потребительского жилищно-строительного кооператива «Бухта Квинс» в особо крупном размере путем злоупотребления доверием пайщиков потребительского кооператива. От их действий пострадали 65 человек, а общий ущерб превысил 54 млн рублей.

Ранее пайщики написали обращение на имя заместителя генпрокурора по УрФО Юрия Пономарева. Они припомнили, что областное надзорное ведомство отказало Следственному комитету в передаче в суд материалов уголовного дела против Новикова и Шилиманова.

[ad_2]

Источник

Свободный метр. Очередников предложили расселить в пустующие квартиры

[ad_1]

Источник фотографии

Сироты, многодетные семьи и инвалиды по 30 лет не могут получить жилье. С реализацией программ по улучшению жилищных условий сложилась катастрофическая ситуация. Полностью поменять систему обеспечения людей этих категорий жильем предложили в Совете при президенте России по развитию гражданского общества и правам человека. Среди разработанных мер есть весьма революционные. К примеру, задействовать пустующие квартиры, находящиеся в частной собственности.

К 2024 году должен быть достигнут показатель по улучшению жилищных условий не менее 5 миллионов человек, сообщил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев. Эта цифра включает в себя не только тех людей, которые оформили жилье в собственность, но и получивших его, к примеру, по договору социального найма.

Пока же в очереди на улучшение жилищных условий находится 2,5 миллиона семей или около 6 миллионов человек. Более 30 лет остаются неисполненными судебные решения о немедленном предоставлении жилья сиротам. Таких насчитывается 31 тысяча. А всего сирот, которые должны быть обеспечены жильем, около 167 тысяч.

“Мы наблюдаем картину увеличения периода ожидания”, – констатирует председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. На 3-4 года увеличился срок предоставления квартир даже в регионах, у которых раньше были хорошие результаты по улучшению жилищных условий.

Члены совета предложили создать в России жилищный фонд, который позволит расселять людей в благоустроенное жилье, но не передавать его очередникам в собственность.

К примеру, для этого планируют задействовать пустующие квартиры. Цивилизованный рынок аренды в стране до сих пор не сложился. И многие владельцы квартир не решаются предлагать их в аренду. В совете предлагают разработать механизм, который позволит собственникам сдавать свои квартиры в аренду предприятию либо агентству, уполномоченному органом исполнительной власти субъекта предоставлять такие квартиры в поднайм. Но для этого необходимо грамотно прописать права и обязанности сторон, чтобы льготники при расторжении договора не оказались на улице.

Такие квартиры могут предоставлять, к примеру, сиротам. Их планируется обеспечить жильем по соцнайму или компенсировать затраты на аренду. При этом селить их будут там, где молодым людям легче трудоустроиться. Инвалидам предлагают предоставлять квартиры в соцнайм на время инвалидности. Это касается тех категорий, которым рекомендовано проживание в специально приспособленном помещении. Квартиры предлагают выделять им из спецжилфонда по договору безвозмездного пользования. При этом прописан механизм возврата им обычных квартир, после того как право на приспособленное помещение утрачено.

Пустующие квартиры не станут основным инструментом решения жилищных проблем очередников. Рекомендации предусматривают стимулирование строительства домов, в том числе средней и малой этажности. Так как они обходятся дешевле. Кроме того для многодетных семей предлагают ввести новый вид сертификата: жилищно-земельный. Им планируют дополнить или заменить право на получение земельного участка. Сертификат можно будет использовать на покупку квартиры или участка земли под строительство дома, но уже на свободном рынке – в том месте, где семье это удобно.

[ad_2]

Источник

Работа по правилам. Аналитик Николай Калмыков — о необходимости создать условия для выхода самозанятых из тени

[ad_1]

Источник фотографии

Самозанятые — это те, кто оказывает услугу человеку от человека, без привлечения сотрудников и юридических лиц. Няни, репетиторы, садовники и др. ФНС хочет установить для них ставку налога в районе 4%, если услуги оказываются физическим лицам. А собирать этот налог планируют в том числе через специальное приложение для мобильного телефона. При этом сбор отчислений планируют начать в 2019 году и только в пилотных регионах — в Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане.

Мечты чиновников пока не сбылись — зарегистрировано всего около 1,7 тыс. самозанятых на всю страну из имеющихся 20 млн. А где же обещанные миллионы вышедших из тени? Ответ прост.

Во-первых, список видов занятости самозанятых достаточно узок. Фактически мы теряем из поля зрения студенческие подработки, фрилансеров разных видов, творческие профессии, домашние микропроизводства и т.д.

Во-вторых, никто внятно не объяснил гражданам, что такое самозанятость, почему выгодно регистрировать себя.

В-третьих, до сих пор четко не закреплены «правила игры», а вот регистрироваться предлагают уже сейчас. Помимо прочего, сама процедура пока удобна для чиновника, но никак не для гражданина.

В-четвертых, нужен реальный учет мнения граждан, а не регулирование, основанное на домыслах. Сегодня мы даже не видим открытых результатов социологических опросов об информированности, доверии и понимании темы самозанятости у граждан.

В-пятых, нет ясности, как будет учитываться самозанятость у пенсионеров. Тот же тариф и правила? По всем этим вопросам нужны четкие публичные ответы органов государственной власти.

К решению этих проблем нужно подходить системно. Для начала, например, определиться окончательно как с перечнем услуг самозанятых, так и со всеми правилами для них. Возможно, всё же выйти за пределы только бытовых услуг, дав шанс на легальную работу десяткам тысяч фрилансеров, включая специалистов из сфер IT, творчества, домашнего микропроизводства и проч. Но пока у этих мер, видимо, есть противники, опасающиеся, что это приведет к уменьшению налоговых сборов либо уходу от налогов.

Затем необходимо провести открытую информационную кампанию. Но основываясь не только на лозунгах, а предложив трудящимся конкретную пользу. Так, никто не мешает ввести работу по популяризации самозанятости в центрах занятости, но нужно подготовить для них соответствующие методички и инструкции. Организация «горячей линии» для правовых консультаций по самозанятости тоже могла бы многим помочь.

Другим стимулом может стать льготное кредитование на организацию своего дела, да и просто учет самозанятости при рассмотрении заявок на кредиты, в том числе на ипотеку. Возможно, чиновники просто забыли подумать об этом, но пока они говорят только о том, какой налог и как собрать.

Как и с ООО имело бы смысл рассмотреть и вариант «упрощенки», когда самозанятый платит за патент фиксированную сумму и работает спокойно. Возможно, людям стоит дать право выбрать один из двух режимов.

Удобство системы отчислений для самозанятых тоже пока не проработано как следует. Нужно дать людям возможность самостоятельно выбирать частоту уплаты отчисления — авансом, ежегодно, ежеквартально, по мере поступления средств. Система должна быть гибкой, исходя из интересов граждан. На необходимость данной меры также указывали ранее в Счетной палате.

Еще один ракурс проблемы практически не рассматривают — несовершеннолетние самозанятые. А ведь многие молодые люди в 16–18 лет подрабатывают. Оформление этих подработок как самозанятость было бы замечательным выходом. Это позволило бы в первую очередь защитить права работающих, а также начать формировать легальное портфолио. Как показывают наши исследования, работодатели, привлекая молодых работников (16–20 лет), опасаются оформлять их на работу в том числе потому, что это зачастую просто нецелесообразно ввиду сезонности и временности занятости.

Необходимо поднять вопрос и о востребованности самозанятых. Система государственной статистики должна дать гражданам четкую «карту востребованности», детализируя ее до уровня конкретных специальностей и населенных пунктов. Такой подход позволит не только регулировать рынок — самозанятые смогут планировать свое будущее и даже менять место жительства исходя из спроса на тех или иных специалистов в разных регионах страны.

К слову сказать, самозанятость для иностранцев — еще один интересный вариант для сбора налогов и наведения порядка. Сейчас это направление регулируется другими нормативно-правовыми актами, но никто не мешает поднять этот вопрос. Ведь ни для кого не секрет, что в России миллионы нелегальных трудовых мигрантов. Возможно, стоит и их вывести из тени? Пусть хотя бы по узкому перечню профессий самозанятости.

Вопросов много. Варианты решений есть. После многих лет дискуссий пора определить четкую позицию в отношении самозанятых, не откладывая этот вопрос «на каникулы», и дать гражданам комфортный для них механизм легализации своей работы. И правила эти должны быть определены не на год, а как минимум на пять лет.

Автор — директор экспертно-аналитического центра РАНХиГС

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

[ad_2]

Источник

Под Ярославлем достроили четыре “проблемных” дома. Ждали два года

[ad_1]

Источник фотографии

С опозданием на два года ярославцы смогли наконец побывать в квартирах, куда должны были въехать еще в 2016 году.

Жилой комплекс “Зеленый квартал” появился у деревни Липовицы в Ярославском районе в 2013 году.

– Я первый раз за четыре года здесь, ни разу не видела свое жилье, поэтому сегодня все на эмоциях, – призналась совершенно счастливая обладательница “двушки” в 61 квадратный метр Ольга Симонова.

Женщина рассказала, что очень долго просматривала объявления, выбирая застройщика, и семья остановилась в итоге на жилом комплексе в экологически чистом месте – на окраине леса, рядом с прудами. Но строительство вместо двух лет затянулось на четыре года. Когда заключали договор с застройщиком, сыну Ольги Павлу было 17 лет. С тех пор он окончил школу, отслужил в армии, устроился на работу. Сейчас мать и сын просто светятся от счастья, хотя для создания домашнего уюта придется еще немало постараться, потому что квартиры построены без отделки.

Сосед Симоновых по дому Владимир Олехов, переехавший в РФ из Туркмении по программе переселения соотечественников, в расположенном под Ярославлем жилом массиве поселил вообще всю семью: сначала купил квартиры маме и младшему сыну, а потом – себе и старшему сыну. И если первые две квартиры были сданы в срок, то остальные “зависли”. Застройщик не выполнил своих обязательств, и в итоге в отношении гендиректора компании было возбуждено уголовное дело. Когда для завершения строительства домов областные власти привлекли двух других инвесторов, строитель по профессии Владимир Олехов сам пришел на объект начальником участка. Четырех месяцев хватило, чтобы довести недострои до ума.

– Три года я наблюдал, как это все тянулось, и когда строительство возобновилось, пришел туда работать. Потому что, если хочешь что-то сделать хорошо, – делай сам, – уверен дольщик, достраивавший квартиры себе и соседям.

В четырех новеньких трехэтажных домах новоселье совсем уже скоро отпразднуют 126 семей. Особые подарки к празднику – дорога, построенная к жилому комплексу, внутриквартальные проезды и автобус от жилого комплекса до города.

Всего в этом году в регионе запланированы к сдаче 14 проблемных домов, возводимых на средства участников долевого строительства. В прошлом году таких домов было сдано 16. А в 2016-м, для сравнения, – всего два.

– Два года назад ситуация с обманутыми дольщиками стояла очень остро, – уточнили в облправительстве. – Мы взяли проблему с долгостроями под жесткий контроль. К работе подключены правоохранительные органы, выстроено взаимодействие с активами дольщиков. По каждому проблемному дому составлен график с отслеживанием сроков соблюдения работ.

Кроме того, набрать такие внушительные темпы решения проблемы обманутых дольщиков во многом помог принятый в 2017 году региональный закон, согласно которому инвесторам, доводящим до ума чужие жилые долгострои, участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без проведения торгов.

Компетентно

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:

– С первого июля вступили в силу поправки в законодательство о долевом строительстве, предусматривающие годовой переходный период с рядом более жестких требований к застройщикам, а с 1 июля 2019 года к деньгам граждан, приобретающих квартиру, застройщики вообще не будут иметь никакого отношения. Средства будут аккумулироваться на специальном счете в банке, и получить их застройщик сможет только после вручения ключей от квартир. Думаю, что в сентябре будет внесен еще ряд поправок, которые сделают всю эту систему еще более прозрачной.

[ad_2]

Источник

Как продать или купить квартиру и не погореть на этом. Выбираем агентство недвижимости

[ad_1]

Источник фотографии

Сегодня мало кто решается покупать или продавать недвижимость самостоятельно: куда проще и безопаснее воспользоваться помощью агентства недвижимости. Однако даже на рынке профессиональных риелторов запросто можно наткнуться на мошенника или некомпетентного специалиста и остаться без квартиры и денег.

Как же выбрать среди сотен компаний и найти профессионалов, которые смогут без проблем сопроводить сделку любой сложности? О том, по каким критериям нужно выбирать риелтора.

Опыт работы агентства на рынке недвижимости

В первую очередь необходимо обратить внимание на возраст компании. Если он исчисляется месяцами, то, скорее всего, это агентство создали инициативные агенты, и нет никакой гарантии, что они компетентны в правовых вопросах и хорошо умеют анализировать рынок. Следовательно, они вряд ли смогут определить адекватную конкурентную цену объекта недвижимости, с которым им предстоит работать. В структуре компании, работающей на рынке несколько лет или даже десятилетий, обязательно есть юридическая, аналитическая службы, служба безопасности, которые помогут справиться с любой задачей и оперативно решить любую непредвиденную проблему.

Репутация агентства

Прежде, чем обращаться в агентство недвижимости, расспросите своих знакомых – возможно, у них есть опыт общения со специалистами этой компании, почитайте отзывы о работе агентства в разных источниках. Помните, что к отзывам стоит относиться критически: конкуренция на рынке высока, и нередки случаи «вброса» отрицательных отзывов об агентствах. Если в жалобе пользователя на плохую работу сотрудников того или иного агентства нет конкретики, а только эмоции, скорее всего, он сфабрикован. Обращайте внимание и на то, как компания работает с отзывами: агентства, которые дорожат клиентами, очень чутко реагируют на негатив и всегда выясняют причину подобной реакции.

Членство в профессиональных сообществах

В нашем регионе создана организация профессиональных участников рынка недвижимости – Нижегородская Гильдия Сертифицированных Риэлторов. Гильдия, не только дополнительно аттестуют агентов по недвижимости, но и оказывают влияние на агентства при возникновении претензий со стороны клиента, поэтому членство в профессиональных сообществах повышает рейтинг агентства для клиента. Также неплохо было бы обратить внимание на победы агентства в отраслевых конкурсах: действительно профессиональные участники рынка ежегодно становятся лауреатами и, часто, не одного конкурса.

Наличие корпоративного центра обучения

На первый взгляд этот пункт может показаться второстепенным. Но на самом деле это показатель того, что агентство заинтересовано в повышении компетентности своих сотрудников и несёт ответственность за соблюдение технологий и стандартов работы, принятых в компании и в профессиональном сообществе.

Наличие прямых договоров с застройщиками и преференций от банков для клиентов агентства

Если такие партнерские отношения выстроены, значит, бизнес-сообщество доверяет агентству – соответственно, можете доверять и вы.

Квартиру клиент такого агентства купит исключительно по цене застройщика, без наценки, а ипотеку зачастую сможет получить по ставке меньшей, чем банк бы дал при обращении напрямую.

Гарантии

Убедитесь, что агентство недвижимости предоставляет гарантии на свои услуги. Это один из важнейших критериев выбора!

К сожалению, даже если агент качественно выполнил свою работу, покупка вторичной недвижимости практически всегда сопряжена с риском. Законодательство в сфере недвижимости в нашей стране непрозрачно, поэтому ошибки при приватизации двадцатилетней давности, неверно оформленные доли на детей при использовании материнского капитала и другие юридические нюансы могут поставить под угрозу ваше право собственности. Ответственные компании понимают это и гарантируют защиту права собственности своих клиентов.

Дополнительные услуги

Опытное агентство недвижимости знает, какие сложности испытывает человек при подготовке и совершении сделки, поэтому с готовностью сгладит их, предлагая дополнительные услуги – зачастую бесплатно. Например, вам будет гораздо комфортнее, если в день сделки вы, ваш агент и (при необходимости) вторая сторона будете передвигаться по всем точкам (регистрационная палата, банк, МФЦ и т.д.) на предоставленном компанией автомобиле, где есть wi-fi, счетная машинка, питьевая вода, наконец.

Открытость компании

Важным показателем открытости будет то, насколько активно компания взаимодействует со своей аудиторией в социальных сетях: оперативно ли отвечает на вопросы в режиме онлайн, быстро ли подключается к решению спорных моментов. Как правило, за это направление отвечает Клиентская служба или Служба сервиса, заинтересованная максимально быстро решить любую задачу клиента.

[ad_2]

Источник

Как эффективно продвигать бизнес в интернете: семь уроков

[ad_1]

Источник фотографии

Два кейса. Первый онлайн-проект – какие выбрать каналы привлечения клиентов? Второй проект – какие методы работают для поиска инвесторов.

Продвижение онлайн-проекта отличается от принципов раскрутки офлайн-бизнеса. Классические методы – с помощью газет, баннеров, журналов – здесь просто не работают. Логично, что если ваш проект в интернете, искать клиента нужно тоже там. Однако вопрос становится не таким однозначным, если дело касается привлечения инвестиций.

Мы начинали в 2013 году, создав наш первый проект – сервис по выдаче онлайн-займов «Робот Займер». Сейчас суточный объем выдачи компании достиг 22 млн рублей, при этом за 2017 год была сгенерирована прибыль в 325 млн рублей. Таких результатов мы достигли во многом благодаря накопленному опыту в интернет-продвижении компании. У нас три основных канала привлечения: CPA-сети (32% трафика), контекстная реклама (20%) и SEO (порядка 14%). Дополнительными каналами являются социальные сети и PR.

Пока мы выстраивали этот процесс, извлекли несколько важных уроков. В частности, хорошенько усвоили, что наши ошибки на пути к качественному и эффективному продвижению были почти всегда связаны с недостатком персонала или лишней спешкой в решении тех или иных вопросов. Но обо всем по порядку.

1. Не доверяйте продвижение бизнеса тому, кто не проникся вашей спецификой

Мы начинали с контекстной рекламы через «Яндекс.Директ» и Google AdWords. И, поскольку вначале не надеялись найти нужных специалистов в родном Кемерово, решили отдать работу на аутсорсинг двум крупным московским компаниям. Одна из них специализировалась на «Яндекс.Директ», вторая – на Google AdWords.

К сожалению, наши надежды на их опыт и широкий поток качественного трафика не оправдались: первый же детальный анализ их работы показал, что мы оплачивали переходы по запросам «секс за деньги», «сдать кровь за деньги» и тому подобное. Лидов нам это не прибавляло – их шаблоны здесь не работали. Очевидно, виной всему было полное непонимание подрядчиками того, чем мы занимаемся, и как это продвигать.

Но были и плюсы от такого «сотрудничества»: в результате мы и сами стали кое-что понимать в контекстной рекламе и SEO. Как только стало ясно, какие люди нам нужны, сразу же удалось найти таких специалистов в родном городе. А кого-то и «вырастить» до необходимого уровня.

2. Трафик от партнеров можно считать только дополнительным

Помимо контекстной рекламы и поисковой оптимизации мы развивали и другие каналы привлечения клиентов. К примеру, партнеры оказывали нам содействие, продвигая наш сервис на своих ресурсах: в июле 2014 года важным шагом вперед стала интеграция с сервисом «Яндекс.Деньги». Тогда ссылку на наш сайт разместили в списке способов пополнения счета. Количество посетителей нашего ресурса увеличилось вдвое! Но для серьезного продвижения нужны были и другие наши значимые шаги.

Например, мы начали делать совместные с партнерами новости о сотрудничестве в тех или иных вопросах. Это давало свои небольшие результаты, но, скорее, в плане повышения узнаваемости бренда и лояльности к компании – в области привлечения клиентов эффективности не было.

К слову, с партнерами мы работаем и по сей день. Это дает свою долю трафика, но она не слишком велика среди других показателей. Такой метод эффективен именно для небольших компаний. И чем быстрее шло наше развитие, тем яснее мы это понимали.

3. CPA-сети. Почему не стоит спешить?

Первый веб-мастер, который начал поставлять нам лиды, пришел в компанию в конце 2014 года. Он и помог выйти на рынок CPA-сетей, подсказал, как правильно работать с ними. А в апреле 2015 года компания подключилась к первой CPA-сети, в мае – ко второй, и процесс пошел.

Стоит отметить, что с каждой из сетей в процессе переговоров складывались хорошие деловые отношения. Но из-за непонимания того, как устроен этот рынок, возникали странные ситуации. Например, по офферу компании было хорошее предложение, но веб-мастера не ставили его на свои витрины в приоритетные позиции по неизвестным для нас причинам. Тогда мы решили действовать самостоятельно – выйти непосредственно на веб-мастеров, минуя CPA-сети. И это было нашей большой ошибкой.

Оказалось, что многие веб-мастера давно и крепко дружат со CPA-площадками, а в ряде случаев являются их аффилированными лицами. Поэтому вместо такого желанного быстрого продвижения мы получили негатив и угрозу окончания сотрудничества. В тот же день наш основатель лично пообщался с представителями CPA-сетей и извинился за недопонимание, а впоследствии компания долго и методично выправляла отношения с партнерскими сетями.

Постепенно логика работы CPA-сетей становилась более понятной. По мере роста привлекательности оффера и повышения известности наши рейтинги росли, а отношения с сетями и веб-мастерами укреплялись. Оффер стал находиться в топе по привлекательности и прибыльности на этом рынке с начала 2016 года. Несмотря на начальные трудности со CPA-сетями, уже через месяц после конфликта они дали большой прирост выдач по новым клиентам (в 2,7 раз в мае 2015 по сравнению с апрелем).

4. Тестируйте площадки

В нашей сфере более 300 площадок-брокеров, и по понятным причинам мы не можем разместиться везде. По меньшей мере, это может быть чревато потерей значительной части бюджета. Но когда мы только начинали, их было намного меньше – едва насчитывалось 100 штук. Мы стремились разместить наш оффер на крупнейших, но такой подход, как оказалось в дальнейшем, был не совсем верен. Это было четко видно по входящему трафику на сайт.

Со временем мы научились вдумчиво подходить к процессу выбора и тестировать площадки, которые на первый взгляд отвечали нашим требованиям. Мы связываемся с представителями ресурса и запрашиваем максимально возможный объем данных – посещаемость, конверсию и прочее. Затем ставим гипотезу: сколько мы должны получить с этой площадки переходов, регистраций и займов за месяц. А по итогам проведенного испытания сверяем план с фактом и принимаем решение, стоит ли продолжать работать с площадкой или нет.

5. Для каждой онлайн-компании продвижение разное

В 2017 году мы создали европейскую P2P-площадку для привлечения инвестиций, используя уже отработанные нами инструменты привлечения клиентов. Поток трафика был достаточный, но объем инвестиций рос очень медленно. Явно нужно было что-то менять, но что? В поисках решения мы вышли на несколько европейских инвестиционных форумов. Здесь-то и случился инсайт, который изменил и обогатил нашу стратегию по привлечению клиентов.

Наш просчет заключался в том, что мы не осознали принципиальное различие в потребностях заемщиков и инвесторов, а также нашу роль в этом процессе. Клиенты нуждаются в заемных средствах, и нам достаточно сообщить им, что у нас есть то, что им нужно. С инвесторами иначе: теперь уже нам нужны средства, которые есть у них. И наша задача – установить контакт, рассказать, кто мы (и чем мы лучше конкурентов), вызвать доверие и побудить инвестировать.

6. Личное общение эффективнее классических методов

Собственник нашей компании лично начал общение с потенциальными инвесторами. Создал тему о сервисах сначала на английском инвестиционном форуме, затем – на немецком. Он рассказал о себе, о бизнесе, о компании, и понемногу процесс привлечения инвестиций стал довольно активным.

Непосредственное участие руководителя Р2Р-платформы стало базой для формирования доверительных отношений с инвесторами. Общение на форумах вдохнуло жизнь в наш инвестиционный проект: европейцы стали вкладывать деньги в займы, кроме того, делиться полученным опытом в своих блогах. Кстати, работа с такими блогерами впоследствии переросла в отдельное направление.

В России же мы имеем возможности для личной встречи с инвесторами, что очень ценно для них, по крайней мере, на старте кампании по привлечению. Это позволяет выстроить прочную систему взаимоотношений, которая будет способствовать привлечению новых инвесторов, в том числе, и за счет дружеских рекомендаций. Такая работа с инвесторами сложнее и кропотливее, чем, к примеру, контекстная реклама, но дает несоизмеримо больше результатов, особенно в долгосрочной перспективе.

7. Пользуйтесь дарами блогеров

Работу с европейскими блогерами мы передали в PR-службу. Специалисты службы методично выстраивали отношения с ними, добиваясь продвижения P2P-площадки через их обзоры. Мы не платили за это деньги, предлагая им лично убедиться в доходности инвестиционной площадки. И кстати, многие из тех, кто писал о нашей площадке, до сих пор являются ее активными постоянными инвесторами.

Эффект был незамедлительный. К примеру, после обзора одного известного блогера количество посещений сайта выросло вдвое. Это позволило уже на второй месяц работы привлечь около 260 тыс. евро. В дальнейшем прослеживалась явная тенденция: публикации в авторитетных финансовых СМИ и новые обзоры блогеров (в том числе и на Youtube) вызывали всплеск инвестиций. Помимо этого была развернута работа по участию в специализированных конференциях, и результаты в настоящее время нас радуют.

За 17 месяцев работы европейской площадки было привлечено 4,3 млн евро (данные на конец июля 2018 года). План до конца 2018 года – привлечь 10 млн евро.

Что же в итоге?

Крайне важно понимать, что единого рецепта продвижения онлайн-бизнеса не существует. Даже в рамках одной компании различные ее услуги нуждаются в индивидуальной стратегии. И дело здесь не в национальных менталитетах, не в состоятельности целевой аудитории и даже не в ареале интернет-обитания читателей (хотя и это тоже играет свою роль). Дело в умении выбрать канал и преподнести аудитории в лучшем свете то, в чем она нуждается. Клиентам-заемщикам – деньги на срочные нужды, а инвесторам – надежность бизнеса и личный контакт.

На первых этапах становления бизнеса в команде нужны не только опытные специалисты, но и люди, увлеченные своим делом, с повышенной готовностью к работе, обучению и развитию.

Важно не спешить и не ставить все на одну «карту»: нужно тщательно испытывать каждый уже отработанный инструмент, при этом оставляя место для реализации даже самых неэффективных на первый взгляд идей своих специалистов. В конечном счете, в идею использования Сети для гражданских целей тоже не сразу поверили, тем не менее, это было гениально! Поэтому прислушивайтесь: часто среди странного и несуразного скрывается тот самый ингредиент, способный сделать рецепт продвижения компании гениально успешным.

[ad_2]

Источник

Как сэкономить на покупке жилья на вторичном рынке?

[ad_1]

Источник фотографии

Потраченные время, деньги и нервы, а в итоге – приобретение неликвидного объекта. Чем в реальности может обернуться самостоятельная покупка квартиры или дома?

Сотни сайтов-агрегаторов недвижимости, банки, бывалые друзья – все в один голос уверяют нас, что сегодня самостоятельная покупка жилья на вторичном рынке – несложная задача. Считается, что решить ее сможет практически любой мало-мальски подкованный человек, сэкономив при этом на услугах риелтора. Однако, независимая оценка свидетельствует: большую часть объектов, проданных по завышенной цене, приобрели именно физлица, не пользующиеся услугами риелторов. То есть, желание сэкономить на комиссии агенту фактически обернулось для них дополнительными расходами.

Несмотря на море доступной в открытом доступе информации, даже выбор жилья (что уж говорить о подготовке документов и совершение сделки!) – довольно сложный квест, и чтобы его пройти, требуется довольно много времени и профессиональных знаний. Давайте разберемся, какие этапы вам предстоит пройти при покупке жилья на вторичном рынке.

Выявляем потребность

Выбор квартиры начинается с выявления или формирования потребности. Это происходит под влиянием разных факторов, но по какой бы причине вы не решили сменить жилплощадь, не стоит откладывать покупку, выбирая «подходящее время» или пытаясь подгадать снижение цены на квадратный метр или ипотечной ставки. Не являясь профессиональным игроком рынка недвижимости, обернуть эти факторы в свою пользу невозможно!

Ищем варианты

Сегодня очень распространен миф о возможности купить квартиру «через интернет». На самом деле, это не так. Агрегаторы и классифайды только предоставляют информацию (причем, не всегда корректную и актуальную) о предлагаемых к продаже квартирах. Они не проводят переговоров между продавцами и покупателями, не показывают квартиры, не согласовывают условия сделки, не устраняют разногласия сторон, не получают необходимых для проведения сделки документов, не назначают дату подписания договора.

Поэтому, не нужно переоценивать реальную роль таких электронных сервисов – в действительности они могут только помочь подобрать несколько вариантов, наиболее соответствующих потребностям и возможностям покупателя.

Выбираем лучший

Если первые два этапа можно пройти самостоятельно, то на этом лучше всего обратиться к профессионалу. Но, если вы решили выступить в роли риелтора, нужно быть готовым потратить много времени на выбор и оценку вашего будущего жилья по ряду параметров:

1. Локация. Расположение объекта, окружающая его социальная инфраструктура (детские сады, школы, магазины, объекты досуга, поликлиники и т.п.), а также общие перспективы развития выбираемого микрорайона. Понимая указанные характеристики, можно корректно определить ликвидность объекта, на текущий момент и, скажем, в следующие 5-10 лет. То есть, вы сможете спрогнозировать, будет ли объект дорожать или дешеветь с учетом возможных экономических изменений в стране, области, улучшения или ухудшения условий проживания в микрорайоне.

Время: изучение интересующего района, и тенденций его развития может занять примерно 7-10 дней.

2. Тип объекта. Под данным параметром мы понимаем планировку объекта и тип дома. Изучая вторичное жилье, было бы неплохо выяснить каким типам домов и планировок отдают предпочтение застройщики, поскольку уровень цен в новостройках и вторичном жилье практически сравнялся.

Время: на изучение типов домов, разновидностей планировок стоит посвятить 10-15 дней.

3. Ценообразование. Помните, что рекламная и фактическая стоимость объекта могут существенно различаться! Формирование справедливой стоимости объекта зависит от локации и типа объекта, а также еще от ряда параметров:

· состояние объекта (наличие или отсутствие ремонта, возможность переезда и проживания с незначительными дополнительными затратами)

· видовые характеристики

· историческая/эмоциональная ценность объекта

· дополнительное оснащение объекта (то, что вам обязательно продадут помимо квартиры)

· стоимость содержания объекта

· пара личных важных характеристик собственника.

Общее правило: с продавцом объекта с длительным периодом экспозиции торговаться можно и нужно, но если удалось найти подходящий вам новый/свежий вариант квартиры, то затягивать с принятием решения о покупке не стоит. Не все продавцы выходят на рынок с завышенными ценами, и, чтобы не упустить удачный вариант, нужно обладать соответствующей информацией.

Время: на теоретическое понимание механизмов ценообразования по различным типам объектов займет 2-3 недели. Практическое применение навыков обязательно к применению ежедневно.

4. При этом хорошо было бы изучить принципы работы рынка недвижимости. Покупатель должен четко понимать теорию и практику юридических норм, применяемых в сделках и операциях с недвижимостью в регионе, где он приобретает жилье. Сделки с недвижимостью регулируются федеральным законодательством, но в каждом регионе есть нюансы в сфере правовых норм и практики совершения сделок, которые необходимо учитывать.

Время: изучать теорию и практику применения законодательных норм на рынке недвижимости приходится ежедневно, внимательно отслеживая изменения. Ведь размещенные в интернете образцы документов далеко не всегда содержат актуальную информацию с точки зрения соответствия правовым нормам.

А государственные регистраторы Росреестра вряд ли выявят возможные ошибки или неточности в документах и помогут вам их исправить – перед ними стоят другие задачи.

Итого

Если подсчитать стоимость вашего времени, затраченного на этот этап, становится понятным, что реально сэкономить на сделке можно только с помощью профессионального риелтора, который обладает этими знаниями.

Хороший специалист убережет вас от эмоциональной покупки, добьется адекватной цены, на выбранное жилье и точно не будет покупать вам неликвидный объект. Риелтор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве с вами и рассчитывает, что именно к нему вы обратитесь через несколько лет, когда решите расстаться с этой квартирой или домом. В конце концов, риелтор оптимизирует саму процедуру совершения сделки- начиная с момента выбора объекта, организацией сделки и заканчивая передачей ключей по квартире.

[ad_2]

Источник

Квартиры в Сочи: цены будут падать?

[ad_1]

Источник фотографии

Совсем недавно эксперты предрекали рост цен на недвижимость, сегодня они сходятся во мнении, что жильё будет дешеветь.

Если оценивать ситуацию с точки зрения здравого смысла, то ясно одно – в России будет дорожать всё, и жильё в том числе. И хотя некоторые эксперты вместе с чиновниками утверждают, что основания для повышения цен на жильё нет, реальность заставляет сомневаться в их прогнозах.

Вестум.RU провёл анализ мнений экспертов и сделал выводы на примере самого популярного российского курорта – Сочи, где квартиры во все времена пользуются спросом.

Одна из причин, на которую указывают аналитики, предрекая не только стабильность цен на жильё, но и возможное их понижение, это затоваривание рынка. Да, действительно, в последние годы в Сочи построили очень много жилья. Из-за проведения на курорте зимней Олимпиады в 2014 году курорт охватил строительный бум. Жилья появилось так много, что продать его стало некоторой проблемой. Однако, тот факт, что жилья в Сочи построено много, вовсе не заставил застройщиков и продавцов снижать цены. Почему же сейчас цены должны, вдруг, снизиться?

Эксперты указывают на возрастающую конкуренцию среди застройщиков, в связи с тем, что перед вступлением в силу нового закона о долевом строительстве, многие девелоперы поспешили оформить договора по старым правилам, и теперь на рынок выйдет масса новых проектов – новостроек. Однако, в жестокости конкуренции можно усомниться. Новшества закона неизменно приведут к тому, что основная масса (в разное время эксперты называли цифры от 30 до 60% от общего количества) застройщиков вообще покинет рынок, так как новые правила слишком жёсткие и материально затратные, и далеко не все застройщики «потянут» свою деятельность на новых условиях.

Вероятно, те застройщики, которые оформили договоры до и юля этого года, построят заявленные объекты. Но, где гарантия, что продавать они их будут по сниженным ценам? И вообще разве логично в этом случае торопиться с продажей?

Эксперты, которые всё же уповают на снижение цен, приводят как факторы, располагающие к этому, спад доходов населения и возможное подорожание ипотеки. Если говорить о первом факторе, то в России доходы населения падают постоянно, все уже привыкли к вечно растущим ценам, тарифам и прочему, поэтому как значимый фактор низкие доходы россиян вряд ли можно рассматривать. Скорее всего, это можно принять как неизбежную реальность. Это уже горькая традиция – сколько цены не повышай, люди всё равно будут есть, пить, ездить на автомобилях. Возможно не все, но те которые будут, компенсируют недостаток вложений в бюджет тех, кто окажется на грани нищеты.

Итак, по факту в Сочи действительно построено и строится много нового жилья. Даже при том, что в свете последних событий в законодательстве, спрос на квартиры существенно вырос, практически на 40 и более процентов, рынок недвижимости всё равно не оскудевает. Сегодня в Сочи можно без труда найти жильё любого плана, на любой вкус и кошелёк. Однако, за «копейки» недвижимость в Сочи (как и в любом другом городе) никто никогда не продавал и не продаёт, что вполне логично.

Спрос на квартиры, как мы уже сказали, существенно вырос. И это на фоне падающих доходов населения. Судите сами, можно ли этот фактор принимать во влияние как сдерживающий цены? По крайней мере, если оценивать политику и экономику нашей страны со стороны, то бедность населения никогда не останавливала рост цен.

Во многом спрос вырос благодаря подешевевшим ипотечным кредитом. Но, эксперты не устают повторять, что теперь с применением новых санкций (анонсы которых уже привели к падению рубля) Центробанк прекратит снижать ключевую ставку, а значит, и ипотечные ставки перестанут падать.

К слову, среди обывателей ходят упорные слухи о новом грандиозном кризисе. Ему даже название придумали – ипотечный.

Обо всех нюансах, связанных с прогнозами кризиса, и о том, как в разное время кризисы влияли на цены рынка недвижимости, Вестум. RU подробно расскажет в одном из ближайших материалов.

[ad_2]

Источник

первый российский город, который строится на частные инвестиции

[ad_1]

Источник фотографии

В его составе может появиться особая экономическая зона площадью до 360 гектаров. Если следовать концепции авторов, этот город создают для людей, которые превыше всего ставят семью

Одним из результатов отмены моратория на создание особых экономических зон (ОЭЗ) стала перспектива появления таковых в составе города-курорта Доброград — первого российского города, который строится на частные инвестиции. Семь-восемь месяцев уйдет на согласования, еще год-полтора — на создание инфраструктуры, в том числе транспортной, после чего ОЭЗ площадью 183 гектара сможет заработать.

По словам основателя Доброграда бизнесмена Владимира Седова, ряд потенциальных резидентов уже подписали протоколы о намерениях, другие подтянутся, а у новой ОЭЗ есть возможность разрастись до 360 гектаров.

Появление особой экономической зоны, частно-региональной по структуре инвестиций и форме управления — безусловный прорыв для Владимирской области, а для Доброграда — финальная точка концепции. По замыслу авторов, этот город создается для людей, превыше всего ставящих семью, и с учетом всех социально-экономических трендов нашего времени.

Классическая семья — это три поколения. Для младшего принципиально качественное образование, поэтому в Доброграде должна появиться современная школа — со всеми техническими новинками XXI века, отделениями искусства, спорта и робототехники и так далее.

Старшему поколению важно медицинское обслуживание и возможность социализации: эти задачи будет решать пансионат нового типа. Пожилые люди смогут получать все необходимое, проживая при этом в собственных квартирах, таунхаусах или коттеджах, которые потом наследники смогут продать или сдать в аренду.

Ключевую потребность среднего поколения — достойные места для работы, отдыха и жизни — смогут удовлетворить особая экономическая зона и инфраструктура Доброграда, который совсем скоро рассчитывает получить статус городского округа.

По словам Владимира Седова, о готовности повторить социальный и экономический опыт Доброграда уже заговорили власти Подмосковья, Екатеринбурга и ряда других регионов страны.

[ad_2]

Источник

25 этажей, лопаты, роботы и точка росы

[ad_1]

Источник фотографии

Почему на советские панельные дома не взглянуть без слез, как домостроительные комбинаты прошли путь от лопат до роботов, что общего может быть между классами элит и комфорт? BN узнал из первых рук, как строится современный панельный дом.

Перечислять, что в работе журналиста классно (а что – не очень), пришлось бы долго. Но одно из наиболее явных преимуществ – мне кажется, возможность своими глазами увидеть, как работают те или иные процессы, получить пояснения из первых рук. Самыми запоминающимися эпизодами моей десятилетней журналистской практики были посещения производственных предприятий – от гидроэлектростанций и сборки автомобилей, вселявшей ощущение, что восстание машин начнется именно с автозаводов, до сельскохозяйственных компаний – где еще городскому жителю удастся вживую увидеть, как роботы доят корову!

Недвижимость – это то, без чего большинству людей не обойтись на протяжении всей жизни. Конечно, перед покупкой жилья многие интересуются, по какой технологии строился дом, что за материалы использовались. Не хочется ведь в зимнее время замерзать в собственной квартире.

Типов и серий домов много, на редколлегии мы решили остановиться на распространенных сегодня панельных домах. Большую популярность панель получила за счет более низкой, нежели у монолита или кирпича, себестоимости, да и скорость строительства по панельной технологии выше. Стоимость объекта напрямую зависит от материалоемкости, а также от сроков строительства: строить очень быстро и очень медленно – одинаково дорого.

Для того чтобы узнать, как строятся такие дома, мы обратились в «Группу ЛСР» – одну из строительных компаний, плотно использующих бесшовную панельную технологию домостроения, и в середине июля встретились с начальником производственно-технического отдела Алексеем Перепелкиным.
Мы решили, что наиболее наглядным будет жилой комплекс «Новая Охта», расположенный на востоке города. Сейчас в нем представлены разные стадии реализации, что позволит своими глазами увидеть технологические этапы воплощения – от строящихся первых этажей до уже заселенных домов.

Весь мир стремится к технологичности строительства, пытается сделать так, чтобы как можно меньше приходилось производить руками, и с точки зрения этого стремления выпуск деталей на заводе с последующей сборкой на стройплощадке в общем-то является идеалом. Сейчас производственная часть «Группы ЛСР» включает в себя около 30 предприятий и охватывает изделия из железобетона, сваи для фундамента, бетонные смеси, растворы, кирпич, газобетон, песок и щебень.

К примеру, 24-этажный точечный дом требует около 3 тыс. железобетонных изделий разных конфигураций. Сама по себе скорость строительства во многом зависит от отлаженности логистических процессов. В среднем возведение точечного многоэтажного дома по панельной технологии занимает около двух лет.

Этапы строительства 25-этажного точечного дома «Группы ЛСР

– Нулевой цикл: забиваются сваи, ЛСР делает монолитным подвал и первый этаж, что необходимо для жесткости здания

– После этого начинается монтаж панелей, которые представляют собой скелет здания, они монтируются до кровли

– В дело вступают субподрядчики, устоявшийся пул которых, учитывая объемы строительства, насчитывает несколько десятков компаний. Кровельщики принимаются делать кровлю, одновременно начинается вставка окон

– За оконщиками сразу идут фасадчики, которые снаружи набивают минеральную вату, затем ее штукатурят, шпаклюют, красят. При этом стараются подгадать под более-менее теплый период

– Внутри специализированные организации монтируют системы отопления, вентиляции, водоснабжения и т. д., потом происходит отделка квартир

Что касается непосредственно технологии производства, то конкретно на заводах «Группы ЛСР» внедрена автоматизированная система проектирования. Если объяснять на пальцах, то в станки вставляются флеш-карты с чертежами, и оборудование фактически без участия монтажника укладывает в специальную форму смеси, уплотняет, шлифует и выпускает панель. Система позволяет быстро вносить изменения – архитектору достаточно перерисовать чертежи, выпустить их в электронном виде, и поточная линия практически сразу же перестраивается.

Сам принцип конвейерного производства остался тем же, но теперь используются роботы, а раньше, вспоминает Алексей, на строительных комбинатах смеси закидывались лопатами и затем выравнивались вручную. Ну и многое зависит от культуры производства: прежде на какие-то недоделки строители могли просто махнуть рукой.

В России культура производства и в целом выполнения каких бы то ни было работ еще далека от культуры финских застройщиков, панельные дома которых ставят в пример российским строительным компаниям – последних постоянно обвиняют в том, что их панельки проигрывают зарубежным аналогам.

«Вы видели в Финляндии 25-этажные панельные дома? В Петербурге, конечно, тоже строят малоэтажные панельки, но проектирование и технологические операции при строительстве высотных панельных домов от малоэтажных значительно отличаются. Ну и, конечно, это связано с культурой производства, в том числе и с бережным обращением со строительными материалами, которой у нас не было и которая за один год не создается. Но ситуация улучшается. Я пришел на работу в домостроительный комбинат № 4 в 1984 году, проработал там десять лет, в “Группе ЛСР” 19 лет работаю и могу сказать, что изменения в положительную сторону есть», – поясняет Алексей, пока мы прогуливаемся среди панелек, выкрашенных в салатовый цвет.

80
24-этажных домов можно построить из панелей, которые покроют расстояние между Петербургом и Москвой

Кроме того, меняется сознание покупателей. «Требования клиентов к качеству жилья растут все больше и больше. Это вынуждает застройщиков отрабатывать технологии, подбирать подрядчиков, обучать их, разрабатывать стандарты отделки. Когда строишь по 500 тыс. кв. м в год, продумывать каждый дом индивидуально невозможно, поэтому должны быть разработаны стандарты», – добавляет он.

Если не брать во внимание финский опыт, меня, как и многих потенциальных покупателей, отпугивает непрезентабельный внешний вид советских панельных домов с голыми швами и облупившейся серой облицовкой, и трудно отделаться от мысли, что с моей новоприобретенной современной панелькой может случиться то же самое.

«А вы знаете, что панели старого образца раскрасить практически невозможно? Панели предыдущего поколения, в общем-то, и сейчас производятся, так как не бывает технологий только хороших и только плохих, каждая обладает собственными преимуществами и недостатками. Но те панели чаще всего имели фактурный слой, сделанный на заводе в виде плитки, или фактурный бетон, и он очень трудно поддается реставрации. К тому же в Советском Союзе не было развито ощущение ответственности за коллективное имущество, поэтому собрать с жильцов деньги на покраску дома было практически невозможно. Сейчас с обязательными отчислениями в фонд капитального ремонта мы делаем шаги в сторону заботы о коллективном имуществе. Как машину надо обслуживать по время эксплуатации, так и дом. Собственно, во многом поэтому советские панельные дома сейчас выглядят так, как выглядят. С тем периодом панельки сравнивать сложно. Вот если посмотрите на наш дом, – Алексей вытягивает палец в сторону заселенной многоэтажки, – вы не сможете определить, панельный он или, допустим, монолитный, так как швов нет, он оштукатурен и окрашен».

9 миллиметровый патрон из пистолета Макарова
неспособен пробить железобетонную панель толщиной 120 мм

В шовной технологии как раз швы – это самое слабое место. «Я сейчас живу в доме, построенном по шовной технологии, и швы приходится переделывать каждые пять-шесть лет. Солнце, ветер, вода приводят их в негодность, следовательно, швы начинают протекать. В бесшовной технологии используется железобетонная панель, на которую надевается утеплитель. Мы можем свободно менять толщину утеплителя, что невозможно в шовных панелях. Кроме того, есть физические моменты, кивните, если по ходу беседы вам будет понятно», – с некоторым сомнением смотрит на меня Алексей.

В физике есть понятие «точка росы»: когда снаружи минусовая температура, внутри плюсовая, то ноль где-то посередине, и в районе нуля выпадает конденсат. Чем дальше от внутренней поверхности находится утеплитель, тем дальше точка росы от помещения. В трехслойной панели по шовной технологии утеплитель внутри, следовательно, в любом случае он хуже работает, чем тот, который снаружи. Если максимально отодвинуть точку росы к внешней поверхности, это позволит сделать дом более теплым и менее влажным. Кроме того, чем ближе утеплитель к внешней стене, тем выше должна быть паропроницаемость – необходимо, чтобы влага, которая образуется в утеплителе, могла свободно испаряться. Если утеплитель залит слоем бетона в трехслойной панели, понятно, что этот слой должного испарения не обеспечит.

30 суток
Бородатую неясыть можно содержать в Ленинградском зоопарке на сумму, равную стоимости двух железобетонных панелей

Бытует мнение, что панельные дома могут быть только в низком ценовом сегменте. В ответ на это Алексей огорошивает тем, что с точки зрения санитарно-эпидемиологических требований особой разницы между дорогим и дешевым жильем нет. «Инсоляция, качество водоснабжения, отопления, вентиляции – оно все сделано по нормативам. Общество развивается в направлении большего комфорта», – констатирует он, добавляя, что у компании есть панельные объекты с дополнительными дорогостоящими опциями, которые относятся к бизнес-классу, например, жилой комплекс «Европа Сити» на проспекте Медиков. Фасад сделан вентилируемым, в качестве облицовочного материала использовалась керамическая пустотная плитка. «Тот факт, что комплекс построен по панельной технологии, никак не снижает качество жизни. Любое здание надо рассматривать с точки зрения комфортности проживания. Но вот элитный дом из панелей построить сложно, так как у панельного домостроения есть ограничения по объемно-планировочным решениям: комнату в 50 кв. м не сделать. Если в монолитном железобетоне можно отверстия где хочешь просверлить, то с панелью вести себя вольно не получится», – заключил Алексей.

Нельзя утверждать, что нынешняя панель – это предел и ничего лучше не будет придумано. Развитие строительных технологий идет параллельно с другими областями, с химией, с переработкой материалов. Появляется что-то новое, оно попадает в строительство. «Дом – это же конгломерат всех вещей, которые существуют на рынке. Я еще застал времена, когда пожилые проектировщики говорили: “Пластиковые трубы для отопления? Такого не может быть!” Все еще будет развиваться», – на прощание уверяет Алексей.

[ad_2]

Источник

Белгород. Плата за красоту

[ad_1]

Источник фотографии

Приобретенные в ипотеку квартиры оказались дороги в содержании

Первая очередь микрорайона “Новая жизнь” в Белгороде постепенно заполняется жильцами. Совсем скоро новоселье справят все участники кооператива. Все они сначала радовались не только продуманной отделке квартир, но и обустройству микрорайона в целом. И вправду – оно радует глаз: газоны и уже подросшие деревья, цветники и клумбы, украшенными декоративным камнем, пешеходные дорожки, посыпанные мелким гравием – чтобы совмещать прогулки с массажем стоп. Однако, как оказалось позже, содержать все это – весьма и весьма дорого.

Когда кооператив “Новая жизнь” только создавали по инициативе региональных властей, его главной целью называли доступность жилья для молодых белгородских специалистов и их семей. В принципе, можно сказать, эта миссия выполнена: первоначальный взнос за квартиру, площадь которой в среднем составляет 30 “квадратов”, члены кооператива внесли в сумме 400 тысяч рублей. Оставшиеся 800 им предстоит выплатить в течение пяти лет. В месяц выходит примерно 14,5 тысячи. В общей сложности, переплата за участие в “Новой жизни” не достигает и трех процентов, что и стало главным стимулом для многих белгородцев – попасть в программу хотели многие, а теперь проект растиражировали в районах области.

Жильцам первых домов предложили даже комплекты эргономичной мебели для малогабаритных квартир, чтобы никто не хлопотал, где достать шкафчики на крохотную кухню в студии. Однако мало кто подумал о том, что новое жилье, где лестничные клетки закрыты витражным стеклом, а у подъездов цветут требующие постоянного полива газоны и кустарники, нужно будет и содержать на высшем уровне. Чтобы “Новая жизнь” со временем не превратилась в обыденную.

В управляющей компании насчитали: чтобы поддерживать порядок в микрорайоне, собственники должны ежемесячно платить 37 рублей с квадратного метра жилой площади. Те, в свою очередь, возмутились. В соцсетях тут же вспыхнул скандал: вспомнили, что квартиры приобретались теми, кто не в состоянии взять дорогую ипотеку в банке. И если потенциальные жильцы рассчитывали на бюджетный вариант, то зачем кураторы проекта мостили необычной плиткой тротуары, сеяли газон и высаживали красивые клены с кронами-шарами? Но многие предпочли смириться: получилось, что за содержание общей территории домов придется ежемесячно выкладывать около тысячи рублей. Больше всего повезло тем, кто взял квартиры поменьше – 26 “квадратов”.

– Это было бы смешно, когда бы не было так грустно, – отметил в беседе с “РГ” один из участников кооператива на условиях анонимности. – Когда пришел сюда перед заселением, ходил с открытым ртом. Как все красиво! Но потом пришло понимание, что все это надо содержать. Конечно, на наши деньги. И это правильно, я считаю: если платишь из своего кармана, то и более бережно относишься ко всей этой красоте. Просто почти тысяча в месяц – весомый “плюс” к платежу…

Петр Рощупкин – тоже новосел “Новой жизни” – рассказал, что в своем новом жилье доволен всем – от розеток в квартире до ландшафтного дизайна во дворе.

– Мы с женой очень рады, что попали в эту программу, – говорит он. – Я сам занимался электроникой и могу утверждать, что здесь все продумано до мелочей. Все светильники светодиодные, видно, что применили энергоэффективные технологии везде, где могли. И хотя мы рассчитываем, что эта квартира станет нашим транзитным жильем, – все равно очень довольны. А что до высокой цены за содержание… Могу привести пример моих родителей, которые в свое время получали квартиру в молодежном кооперативе. И как-то жильцы решили отказаться от управляющей компании. Думали, что и сами смогут выполнить какие-то работы: подмести или цветы полить. Все было хорошо ровно год, а потом дом пришел в упадок.

Глава компании-куратора “Новой жизни” Александр Славкин добавляет, что названную представителями управляющей компании стоимость услуг пересчитали сами много раз. И пришли к выводу, что цифра совершенно обоснованна.

– Дело в том, что здесь построены дома малой этажности, – пояснил Славкин. – Были бы высотки, цена за содержание распределилась бы на большее число квартир. Значительную часть в общем объеме затрат составляет расход на полив: это стоимость и воды, и самой услуги. К тому же особо ухода требует витражное остекление. Да и управляющая компания себе в убыток работать не будет.

И чиновники, и представители компании-куратора уверены, что с вводом второй очереди “Новой жизни”, запланированном на будущий год, проблема может потерять остроту. За незначительно выросшую территорию для обслуживания управляющей компании будут платить почти в два раза больше жильцов: значит, цена для каждого станет ниже.

– Чтобы снять напряжение, мы решили дотировать эту статью расходов, – отметил Славкин.

С учетом этой помощи жильцы будут платить не по 37, а по 20 рублей с “квадрата” жилой площади. Возникает вопрос: как сохранить микрорайоны нового формата, если жильцам содержать их дорого, а дотировать не всегда получается?

Глава региона Евгений Савченко, посетив дома первой очереди, отметил, что застройщикам следует создавать собственные УК для обслуживания новостроек. Он уверен, что в таком случае строительные фирмы будут более ответственно подходить к своей работе – ведь содержать эти дома придется им же. К тому же нужен и орган местного самоуправления – чтобы каждый чувствовал себя хозяином в своем доме и дворе.

Примеры, когда строительная фирма продолжает следить за эксплуатацией возведенных кварталов, в Белгородской области уже есть: микрорайон “Улитка”, где застройщик строит не только детские площадки, но и сады со школами, радует глаз цветниками и чистотой. Как уверяет замначальника департамента ЖКХ Сергей Никипелов, это не единичный случай.

– На жильцов, как правило, особо рассчитывать в деле содержания жилья не приходится. Практика создания ТСЖ себя не оправдала, – отметил чиновник.

– Это как в цепи: если одно звено выпадает, все разваливается. Если же говорить об управляющей компании от застройщика, то мы знаем не только позитивные примеры. Встречаются ситуации, когда УК представляет интересы не жильцов, а строителей.

И чиновники, и обитатели “Новой жизни” сошлись во мнении – рано или поздно каждому придется взять на себя ответственность за то место, где живет.

[ad_2]

Источник

«Через Интернет легко продавать, если клиент точно знает, что ему нужно»

[ad_1]

Источник фотографии

Рынок недвижимости семимильными шагами движется в цифровую эру: Росреестр тестирует работу по блокчейн-технологиям, на днях банки перешли на электронные закладные, а квартиры давно можно выбирать через Интернет. Что это значит для покупателя новостроек и как время высоких технологий будет сочетаться с отказом рынка от долевых продаж, рассказала Ирина Доброхотова, председатель экспертного совета по инновациям РГУД, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Вот мы говорим: новые технологии, удаленные покупки… А готовы ли покупатели практически не глядя выбрать квартиру на сайте агентства или сайте застройщика и оплатить ее онлайн?

Определенная категория покупателей, которые делают выбор, используя сайт, уже точно сформировалась. Люди сами изучают генплан застройки, инфраструктуру района, перебирают планировочные решения, поэтажные планы и так далее. Если сайт новостройки более чем информативный, то квартиру легко выбрать и забронировать онлайн. Однако если у покупателя остаются вопросы — например, он не знает район, не уверен в том, куда будут выходить окна квартиры, хочет изучить еще проекты по соседству, хочет обсудить возможные скидки, желает посмотреть шоу-рум с образцами отделочных материалов – тогда скорее всего он приедет в офис продаж, чтобы получить консультацию менеджера. И, безусловно, таких покупателей пока больше: это психология нашего человека – многим нужно перед покупкой «пощупать товар». Даже если дом пока строится и квартиры еще нет, клиент может прийти, оценить, как оборудован офис продаж, подержать в руках буклет с планировками, посетить шоу-рум, изучить документы, в конце концов, по району прогуляться.

Но некоторые, особенно молодые и продвинутые покупатели сегодня действительно способны выбрать квартиру просто в Интернете.

С оплатой пока дело обстоит сложнее: многое зависит от схемы оплаты сделки – прямые расчеты, аккредитив, ипотека. В случае с ипотекой средства банк перечисляет заемщику по безналичному расчету – и таким же образом они переводятся после регистрации ДДУ на счет застройщика. Но все равно, физлицу сначала необходимо лично подписать кредитный договор, открыть счет и внести туда первоначальный взнос. Так что сказать, что квартиру можно оплатить «одним движением карты» сидя дома – пока нельзя.

Но с развитием цифровых технологий рынок рано или поздно придет и к этому. Например, цифровую подпись уже многие покупатели освоили – эту технологию мы использовали при проведении электронных аукционов на покупку квартир в «Некрасовке».

Какие еще процессы на рынке недвижимости по части продаж и сервиса перешли в Интернет?

Процесс одобрения ипотечного кредита практически полностью перешел на дистанционный формат: пакет документов (это отсканированные справка с работы, трудовая книжка, паспорт) отправляется в банк по Интернету, затем банк присылает электронное письмо о принятом решении.

Серьезно упростился с появлением госуслуг и МФЦ процесс регистрации права собственности, однако полностью онлайн это пока доступно только клиентам «Дом.Клик».

Сервис и частично продажи сегодня серьезно «завязаны» на социальные сети: ответственная работа компании в соцсетях – работа с отзывами, обработка входящих заявок и вопросов может существенно улучшить репутацию компании, что в итоге позитивно скажется и на продажах.

Покупателям вообще нужны сегодня «оффлайновые» агентства недвижимости, ипотечные брокеры?

Нужны! Через Интернет достаточно легко продавать, если клиент точно знает, что ему нужно. Но в случае с недвижимостью люди не всегда способны даже для самих себя сформулировать, какая именно квартира им нужна. Поэтому в задачи менеджера по продажам входит в первую очередь выявление потребностей. Этому мы в «БЕСТ-Новострой» агентов постоянно обучаем. Ипотечный брокер тоже необходим: тем, кто затрудняется сравнить ипотечные программы сразу от 5−10 банков, а также тем, кому нужна консультация, если случай «особый» – есть вопросы по доходам, предыдущим задолженностям и пр.

Поэтому «живое» консультирование никуда не исчезло. Да, кто-то считает, что все вопросы может решить специальная программа — чат-бот, но пока это далеко от правды.

А что происходит у застройщиков? Какие инновационные технологии используют девелоперские компании?

Сейчас компании работают в условиях жесточайшей конкуренции. Поскольку спрос на новое жилье также бьет все рекорды, девелоперам крайне важно знать, какие именно лоты в каких проектах пользуются максимальным успехом, чтобы эффективно подстраивать новые проекты под запросы покупателя. Конечно, анализ и мониторинг рынка – это то, чем маркетологи занимаются регулярно, однако в текущих условиях речь идет не только о точности и объективности анализа данных, но и об экономии времени.

Если раньше на построение отчета о локальной конкуренции уходили дни или даже недели, то теперь такие отчеты можно сделать буквально за минуты – если вы работаете в системе bnMAP.pro. Это инновационная разработка, представляющая собой IT-платформу, которая не просто аккумулирует различные данные, но и позволяет увидеть развитие рынка в динамике. Построить отчет можно с любым набором параметров – например, сравнить выбранные объекты по ценам, площадям лотов, степени строительной готовности и даже увидеть темпы продаж. Всего в систему заложено порядка сотни различных фильтров. Можно увидеть и состояние рынка недвижимости на заданную дату – например, какие проекты экспонировались месяц или даже год назад. Использование системы bnMAP.pro позволяет принимать точные и взвешенные управленческие решения при подготовке нового девелоперского проекта и выводе его на рынок.

Если «ручной труд» сводится к минимуму, то нужны ли будут сами по себе маркетологи и аналитики?

Нужны! Ведь цель не в том, чтобы «добыть» необходимые данные, а скорее в том, чтобы их правильно интерпретировать и применить на практике. Кроме того, в задачи специалиста входит постоянный мониторинг определенных сегментов рынка и построение отчетов по выбранным параметрам, так что IT-система – это удобный инструмент в работе аналитика.

Какая польза от таких b2b-инноваций конечному покупателю жилья?

В конечном итоге, благодаря грамотному использованию инноваций, на рынок поступает продукт более высокого качества, с улучшенными потребительскими характеристиками. Рынок избавляется от неконкурентоспособного «балласта», а покупатель получает возможность выбирать не между «плохим» и «приемлемым», а, скорее, между «очень хорошим» и «лучшим». Выигрывает в итоге именно конечный потребитель.

Нужны ли будут все эти высокие технологии, если рынок откажется от «долевки»?

Да, потому что необходимость разрабатывать проекты, продавать жилье никуда не исчезнет. В понятие «продавать» включен целый комплекс действий. Для застройщика это еще и предпродажная подготовка, непосредственно консалтинг – что именно строить, какой продукт предлагать рынку. Для покупателя – это помощь в выборе и дальнейшее сопровождение сделки.

Может быть, со временем технологии дойдут до такого уровня, что робот-консультант научится точно подбирать клиенту варианты жилья по его отпечатку пальца, но пока до этого еще далеко.

IT-инновации смогут освоить все или только компании-гиганты? Как это скажется на и без того заметной монополизации рынка крупными девелоперами и банками?

В той или иной степени IT используют сегодня практически все крупные и средние компании, это как минимум CRM-системы, некоторые девелоперы также применяют BIM-технологии, кто-то уже и на 3D-принтеры переходит. Но, конечно, если в компании существует понимание того, что необходимо совершить настоящий прорыв, опередить конкурентов не на полшага, а на два, – нужно не просто использовать инновации, нужно создавать их. Так, мы в «БЕСТ-Новострой» в течение нескольких лет разрабатывали bnMAP.pro. И теперь это полезный IT-продукт, без которого многие девелоперы не могут обойтись в решении повседневных задач.

Что сейчас делать людям, которые плохо разбираются в Интернете и вообще мало владеют компьютером, но квартиру тоже хотят купить и сэкономить нервы и время?

Чтобы купить жилье, совсем не обязательно быть специалистом по блокчейну. Пока еще никто не ограничивает возможность приобрести жилье офлайн. Приходите в агентство или в офис продаж застройщика.

Но нельзя не признать, что процесс поиска и подбора вариантов в Интернете существенно экономит время – впрочем, лишь в том случае, если сайт удобный и информативный.

Ваш прогноз по ценам на жилье на ближайшие полгода? Не удорожает ли стоимость метра применение инноваций?

Инновации, которые уже сегодня применяются компаниями, никоим образом не сказываются на удорожании цены метра, но упрощают бизнес-процессы и направлены на улучшение качеств конечного продукта.

До конца года ценовая ситуация в Москве и регионе, скорее всего, будет оставаться стабильной. Объем предложения в Москве пока остается значительным – около 3,5 млн кв. м новостроек, но он постепенно сокращается, так как ситуацию уравновешивает активно растущий спрос: за первое полугодие число сделок на 42% превысило результаты первого полугодия 2017 года.

[ad_2]

Источник

Ипотека на дом в 2018 году

[ad_1]

Источник фотографии

Купить загородный дом в ипотеку непросто. Далеко не каждый коттедж соответствует суровым требованиям банков. Но варианты все же есть.

Ипотека на дом: ситуация на рынке

Купить загородный дом в ипотеку сложнее, чем участок. Так, ликвидность земельного участка гораздо проще оценить. Качество же строительства дома трудно проверить.

Кроме того, при ипотеке участков сумма сделки редко превышает 2-3 млн рублей, тогда как на рынке загородных домов сделки проводятся чаще всего с объектами стоимостью от 5-6 млн, а чаще и дороже.

Поэтому в большинстве случаев банки отказывают заемщикам, желающим приобрести загородный дом – обычно кредитор предлагает альтернативный вариант: например, купить коттедж под залог городской квартиры. Такая сделка вполне возможна, но на нее решаются далеко не все клиенты. Все-таки страшно заложить в банк жилье, если оно на данный момент единственное.

Тем не менее, программы покупки загородный объектов – коттеджей и таунхаусов – в ипотеку на рынке есть. Речь идет о совместных программах застройщиков и банков. Если конкретный коттеджный поселок прошел проверку кредитной организации, купить в нем дом в ипотеку можно без особых проблем.

На данный момент такая ипотека доступна во многих загородных проектах. По данным Экспертного бюро «Сперанский» около 55% коттеджных поселков поддерживают партнерские программы с банками по ипотеке. Но это не значит, что остальные полностью отрезаны от кредитных денег. Там у покупателей есть возможность договариваться с банками самостоятельно.

«По отзывам застройщиков, количество ипотечных сделок на рынке неуклонно растет. В одних компаниях называют цифры в пределах 30% ипотечных сделок, в других доходит до 90%. Главной проблемой сегодняшнего рынка является отсутствие у потенциальных покупателей живых денег на руках. Именно поэтому наличие ипотечных программ становится существенным фактором, повышающим продажи. Банки, конечно, больше «любят» объекты находящиеся в черте поселений, недалеко от города и максимально типовые с внятной ликвидностью. Но главное – без явных проблем с документами», – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро.

Среди банков активно кредитуют покупку загородных домов Сбербанк, Россельхозбанк, РосЕвроБанк, ДельтраКредит и некоторые другие организации. Размер первоначального взноса обычно составляет от 20 до 25%, процентная ставка начинается от 8,3% (РосЕвроБанк), от 8,8% в Россельхозбанке, от 9,5% – в Сбербанке.

Некоторые банки готовы давать кредиты и на строительство жилого дома, но в этом случае, пока объект не построен, однозначно придется передать в залог другое жилье.

Какой дом можно купить в ипотеку

Далеко не каждый загородный дом можно купить в ипотеку. Банки предъявляют довольно жесткие требования к объектам залога. В частности, коттедж должен быть готовым капитальным строением (получить ипотеку на недострой можно только под залог другого объекта). При этом дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, обеспечен инженерными сетями, удобным подъездом. Кредиторы лояльно относятся только к тем домам, которые построены на кирпичном, бетонном фундаменте. А стены должны быть каменные, кирпичные, панельные, монолитные или блочные. Деревянные и каркасные дома кредитуются реже и под более высокий процент.

При покупке дома в ипотеку обязательно заключение страхового договора с защитой от пожара, стихийных бедствий и т.д.

Нужно обратить внимание, что в залог банку передается не только дом, но и участок, на котором тот построен. Ведь в противном случае кредитор не сможет реализовать объект на рынке в случае дефолта заещика.

Требования к заемщикам

Требования к потенциальному заемщику, желающему купить дом в ипотеку, строгие. Необходимо подтвердить высокий ежемесячный доход, иметь хорошую кредитную историю. Случается, банки отказывают интересантам без объяснения причин – и не вполне ясно, объект недвижимости не устроил кредитную организацию, и сам заемщик.

Выводы

Проще всего купить дом в ипотеку по совместной программе застройщика и банка. Если объект не аккредитован, получить ссуду будет труднее, но возможно – при условии, что дом капитальный качественный и расположенный в хорошем месте.

[ad_2]

Источник